MÓDULO N°4: IMPUESTO DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES.

•  Módulo n°4

                                   IMPUESTO DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES

                                                       

UNIVERSIDAD DE PANAMÁ

CENTRO REGIONAL UNIVERSITARIO DE PANAMÁ ESTE EXTENSIÓN DE TORTÍ

ESCUELA: CONTABILIDAD

TRIBUTARIA II

MÓDULO N°4

IMPUESTO DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES

 

PROFESOR: LUIS AGUILAR

 

III AÑO

 

 

INTEGRANTES:

 

HACHE RAMOS              5-714-2498

EMILY GUERRERO       8-1040-1253

VICTORIA DÍAZ                 8-947-212

ANIQUELIS MENDOZA    5-715-2478

LILIA RODRIGUEZ           5-713-1900

 

 

 

 

 

 

IMPUESTO DE TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES

La tasa del impuesto es del 2% y aplica sobre las transferencias de bienes inmuebles, ya sea, mediante contratos de compraventa, permuta, dación en pago, donación, pago o mediante cualquiera otra convención que sirva para transferir el dominio de bienes inmuebles.

La base imponible sobre la cual se aplicará la tasa del 2%, será́ el valor que resulte mayor entre el valor pactado en la escritura de transferencia, o el valor catastral que tuviere el inmueble en la fecha en que lo haya adquirido el transmitente, más el valor de las mejoras efectuadas sobre dicho bien, más una suma equivalente al 5% del referido valor catastral del terreno y al de sus mejoras por cada año calendario completo que haya transcurrido entre la fecha de adquisición y la de la transferencia del bien, y en el caso de las mejoras entre la fecha de su incorporación o inscripción en el Registro Público y el de la enajenación.

El contribuyente de este impuesto es la persona que transfiere el inmueble, quien deberá́ cancelar su importe al Fisco antes de poder llevar a cabo la enajenación. Para ello, en las escrituras públicas respectivas deberá́ hacerse constar el pago del impuesto y los datos de la declaración jurada correspondiente, sin este dato el notario no podrá́ dar fe pública del respectivo contrato y el jefe del Registro Público suspenderá́ la inscripción de la transferencia.

 

VALOR DE LA ENAGENACIÓN

La enajenación es transferir la posesión de un bien de una persona a otra. Dicha operación se puede dar de diferentes formas como la compraventa, la cesión o la donación.

La enajenación se refiere entonces al hecho de entregar el dominio de una propiedad de un individuo a otro. Esto, independientemente de si hubo o no una contraprestación económica a cambio.

Por ejemplo, si un individuo decide vender su vivienda, se da un acto de enajenación. Pero también cuando se dona, por ejemplo, un terreno, a una organización sin fines de lucro.

El término enajenación es utilizado principalmente en el ámbito legal, siendo relevante para definir la relación jurídica entre un bien y una persona (o empresa) en un momento determinado.

Así, cuando se reconoce que una propiedad fue enajenada, significa que su posesión fue transferida. Por lo tanto, el nuevo dueño goza todos los derechos correspondientes, teniendo la potestad de determinar, por ejemplo, quien puede utilizar el activo.

COSTO BÁSICO

Los costos básicos o auxiliares son aquellos costos que, por ser repetitivos en otros análisis de precios unitarios, se analizan de forma independiente en otra matriz bajo el título de "básicos" o "auxiliares" como también se les conoce. Una vez que se elaboran simplemente se aplica su costo a los precios unitarios, con esto podemos simplificar muchísimo los formatos y es mucho más fácil de comprender el presupuesto. El ejemplo más claro de ello lo podemos encontrar en la fabricación del concreto o «mezcla» como es también comúnmente conocido. El concreto es solo un componente más de diversos elementos constructivos, sin embargo, para elaborarlo necesitamos también de varios materiales, entre los que se encuentran: Cemento, arena, grava y agua, además de la mano de obra y equipo (en caso de usar revolvedora), además existen diferentes tipos de «concretos» con diferente resistencia según el uso que vayan a tener.

 

MEJORAS INCORPORADAS

Una mejora puede ayudar a aumentar el valor de mercado de una propiedad.  Sin embargo, el incremento en el valor de la vivienda no necesariamente será proporcional a la cantidad de dinero gastada en la mejora. 

El valor agregado que se le proporcione al bien dentro de un mercado se reflejará sobre el valor de toda la propiedad, independientemente de la suma de todos los gastos que se hayan efectuado en ella.

Veamos un ejemplo: Supongamos que la marca y estilo de un vehículo del 2008 tiene un valor estándar en el mercado de 50 mil.  El dueño le agrega un equipo de sonido especial, llantas anchas, una parrilla y aros especiales.  La suma de los gastos es de 30 mil, por lo que decide ponerlo a la venta en 80 mil.  ¿Lo venderá en esa suma? Difícilmente. Por su costo y utilidad, ciertas mejoras no suelen contribuir al mercado de un bien.  Habrá otras que sí contribuyan a incrementarlo. Si usted está pensando en hacerle algunas a su propiedad, mi consejo es que se cuide de no hacer obras demasiado lujosas, costosas o que respondan a sus gustos personales o a caprichos. Si lo hace podrá recibir sorpresas poco agradables cuando decida venderla. Si usted hace una mejora construida de manera deficiente, puede bajar de valor de mercado de la casa en lugar de subirlo.

Tal vez a usted le parezca que todos los cambios o mejoras que le hizo a la casa son buenos, pero un agente de bienes raíces que intente vender la propiedad a un precio acorde con el costo de todos los adornos, pasará dificultades en su objetivo. El valor de las mejoras incorporadas en el bien por el arrendatario o subarrendatario (inquilino), en tanto constituyan un beneficio para el propietario y en la parte que éste no se encuentre obligado a reembolsar.

Los impuestos a bienes inmuebles en Panamá se calculan de acuerdo con el valor del terreno, la construcción y las mejoras a la propiedad. Este impuesto se aplica a todo tipo de propiedades, ya sean viviendas unifamiliares, multifamiliares, residenciales, condominios, o para uso comercial o agrícola. Así mismo, el impuesto también aplica al valor tasado para terrenos baldíos, terrenos residenciales, terrenos comerciales o agrícolas.

 

GASTOS INCURRIDOS EN LA ENAJENACIÓN DE BIENES E INMUEBLES

Se define como enajenar el acto de transmitir a otra persona el dominio de algo o el derecho sobre ello. … En materia fiscal la enajenación se trata simplemente como la venta de un bien inmueble, y el impuesto referido es el impuesto sobre la utilidad proveniente de la venta (ISR). Son las erogaciones necesarias para dejar las mercancías en condiciones de ser enajenadas.

El importe de los gastos necesarios para efectuar la transacción para cada finca. Art.20 del D.E. 143 de 27 de octubre de 2005. Se entiende por tales las comisiones de compra y venta, los gastos notariales, los de registro. En ningún caso se computará como gasto el impuesto de inmueble.  Los gastos incurridos para adquirir y dejar las mercancías en condiciones de ser enajenadas. Artículo adicionado DOF Se entiende por gasto o erogaciones deducibles ocasionados en la producción de la renta. Se entiende por costos y gastos o erogaciones deducibles, los costos y gastos o erogaciones ocasionados en la producción de la renta y en la conservación de su fuente; en consecuencia, no serán deducibles, entre otros, aquellos gastos, costos o pérdidas generados o provocados en negocios, industrias, profesiones, actividades o inversiones cuya renta sea de fuente extranjera o exenta. El Órgano Ejecutivo, por conducto del Ministerio de Economía y Finanzas, establecerá las normas reglamentarias para el desarrollo de los conceptos antes indicados, así como la aplicación de los principios.

 

PORCENTAJE DEL COSTO BÁSICO

 Los costos básicos son aquellos costos que por ser repetitivos en otros análisis de precios unitarios se analizan de forma independiente como “básicos” y después se aplican a los análisis de precios unitarios.

PORCENTAJE SOBRE LAS MEJORAS INCORPORADAS.

Los propietarios de bienes inmuebles que están sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal tienen la obligación de tributar tanto respecto de su unidad inmobiliaria, como respecto del terreno sobre el cual está construida la misma. Ley 66 de 17 de octubre de 2017 publicada mediante Gaceta Oficial No. 28388-C).

La exoneración que la Ley otorga en relación con el impuesto sobre bienes inmuebles recae únicamente sobre el valor de las mejoras. En cuanto a los impuestos a pagarse sobre el valor de los terrenos, la reforma anterior implementó que el impuesto se pagaría a una tasa de uno por ciento (1%) sobre el valor de estos terrenos, durante el periodo en que se encuentre exonerado el valor de las mejoras, y una vez vencida dicha exoneración, entra a regir la tarifa combinada progresiva contemplada en el Código Fiscal. Con la más reciente reforma al Código Fiscal, que entrará en vigencia el 1 de enero de 2019, no sólo se modificó la tarifa que regirá, sino que se incluyeron algunos nuevos conceptos y procedimientos que debemos tomar en cuenta.

El impuesto del 1% sobre el valor del terreno se mantiene vigente para aquellos bienes inmuebles que a la fecha aún estén exoneradas sus mejoras, sin embargo, con la reforma el contribuyente podrá escoger si, a) mantiene vigente la exoneración sobre las mejoras y paga la tasa del 1% sobre el valor del terreno hasta la fecha de vencimiento de dicha exoneración, o b), se acoge a la figura del Patrimonio Familiar Tributario de la Vivienda Principal, renunciando a la exoneración, donde pagaría en base a la nueva tarifa sobre el excedente de B/.120,000.00. Aquellos bienes cuyo valor de mejoras sea inferior a B/. 120,000.00 y que se declaren como Patrimonio Familiar Tributario o Vivienda Principal, no serán gravados con el impuesto de inmueble.

Los bienes inmuebles incorporados al régimen de propiedad horizontal, que sean de uso comercial, industrial y, todos aquellos que no constituyan Patrimonio Familiar Tributario o Vivienda Principal, éstos pagarán el impuesto a una tasa del 1% del valor del terreno hasta el vencimiento de la exoneración de las mejoras y una vez vencida, se regirán por las nuevas tarifas establecidas, según quedaron modificadas por la reciente Ley.

 

 UTILIDAD Y PÉRDIDA.

La utilidad está definida como el resultado del ingreso total menos los gastos totales, por lo que se trata de la cantidad de dinero que una empresa “hace” durante un período contable determinado. Será mejor mientras más utilidad se obtenga, ya que la utilidad puede reinvertirse en el negocio o ser retenida por los dueños. Por otro lado, si la utilidad es negativa se considera como pérdida.

Para poder determinar con precisión la utilidad o pérdida de un negocio es esencial para poder juzgar la salud financiera del mismo. También puede ayudar a decidir cómo evaluar los bienes y servicios, cómo pagar a los empleados, etc.

La utilidad de una compañía se calcula en tres niveles en el estado de resultados. Se comienza con la utilidad bruta, hasta llegar a la más completa, la utilidad neta. Entre estas dos se encuentra la utilidad operativa.

Estos tres niveles tienen sus márgenes de utilidad correspondientes, calculados dividiendo la utilidad entre los ingresos, y multiplicándolo por 100.

 

Cálculo de utilidad y pérdida

Calcular el ingreso total

Para encontrar la utilidad del negocio, se deberá comenzar por sumar todo el dinero ganado por el negocio en un período de tiempo determinado.

Se suma el total de ventas de bienes o servicios por parte de la empresa para el período en cuestión. Esto puede provenir de múltiples fuentes, tales como productos vendidos, servicios prestados, pagos de membresía, o en el caso de agencias gubernamentales, impuestos, tarifas, etc.

Es más fácil comprender el proceso de calcular la utilidad de una empresa siguiendo este ejemplo. Sea un pequeño negocio editorial. En el último mes, se vendieron libros por un valor de $20.000 a minoristas en el área.

También se vendieron los derechos de una de las propiedades intelectuales por $7.000 y se recibieron $3.000 de los minoristas, por libros como material promocional.

Si estas representan todas las fuentes de ingresos, se podrá decir que el ingreso total es de $20.000+$7.000+$3.000, que es igual a $30.000.

Calcular gastos totales

De forma general, los gastos totales de una empresa significan el total de dinero que la empresa gasta en el período contable analizado.

En el ejemplo, digamos que el negocio gastó un total de $13.000 durante el mes en que ganó $30.000. En este caso, se usará $13.000 como valor para el gasto total.

 

Restar gastos totales de ingresos totales

Después de encontrar los valores para los ingresos y gastos totales de la empresa, calcular la utilidad no es difícil. Simplemente los gastos son restados de los ingresos.

El valor obtenido para la utilidad del negocio representa la cantidad de dinero que se ha ganado, o se ha perdido, en el período de tiempo especificado.

En el ejemplo, ya que se tienen las cifras de ingresos y gastos, los gastos son restados de los ingresos, dando: $30.000-$13.000= $17.000 de utilidad.

Si la empresa genera una utilidad negativa significa que la empresa gastó más dinero del que ganó durante el período de tiempo especificado.

En lugar de decir que una empresa ha obtenido una utilidad negativa, se suele decir que una empresa ha operado con una pérdida neta.

Esto es algo que se debería evitar. Sin embargo, cuando una empresa comienza, a veces es inevitable. En caso de pérdida, una empresa puede tener que pagar sus gastos operativos con un préstamo u obtener capital adicional de los inversores.

Una pérdida neta no significa que un negocio esté en una situación desesperada, aunque pueda ser el caso. No es raro que las empresas tengan pérdidas mientras incurren en gastos iniciales únicos, comprando oficinas, estableciendo una marca, etc., hasta que sean rentables.

 

RENTA GRAVABLE PARA EFECTOS DEL CÁLCULO DEL IMPUESTO

Las personas morales deberán calcular el impuesto sobre la renta, aplicando al resultado fiscal obtenido en el ejercicio la tasa del 30%.

El resultado fiscal del ejercicio se determinará como sigue:

I. Se obtendrá la utilidad fiscal disminuyendo de la totalidad de los ingresos acumulables obtenidos en el ejercicio, las deducciones autorizadas por este Título y la participación de los trabajadores en las utilidades de las empresas pagada en el ejercicio, en los términos del artículo 123 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

 

II. A la utilidad fiscal del ejercicio se le disminuirán, en su caso, las pérdidas fiscales pendientes de aplicar de ejercicios anteriores.

 

El impuesto del ejercicio se pagará mediante declaración que presentarán ante las oficinas autorizadas, dentro de los tres meses siguientes a la fecha en la que termine el ejercicio fiscal.

 

Para determinar la renta gravable a que se refiere el inciso e) de la fracción IX del artículo 123, apartado A de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, no se disminuirá la participación de los trabajadores en las utilidades de las empresas pagada en el ejercicio ni las pérdidas fiscales pendientes de aplicar de ejercicios anteriores.

 

Para la determinación de la renta gravable en materia de participación de los trabajadores en las utilidades de las empresas, los contribuyentes deberán disminuir de los ingresos acumulables las cantidades que no hubiesen sido deducibles en los términos de la fracción XXX del artículo 28 de esta Ley.

 

IMPUESTO CAUSADO EN LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES.

Se calculará el impuesto sobre la renta a una tarifa de 10% sobre la renta gravable. Una tarifa del 3% del valor total de la enajenación o del valor catastral, cualquiera que sea mayor, en concepto de adelanto al impuesto sobre la renta. Se podrá considerar dicho adelanto del 3% del valor total de la enajenación como impuesto sobre la renta definitivo a pagar. En el evento en que el 3% del adelanto del impuesto sobre la renta sea mayor al monto aplicado de la tarifa del 10% sobre la ganancia obtenida de la enajenación, se podrá diligenciar una declaración jurada para acreditar el pago realizado, dicho excedente podrá solicitar en efectivo o aplicarse como crédito fiscal para pagos de tributos o ser cedidos a otros contribuyentes.

El régimen de impuestos anuales sobre los bienes inmuebles tributa de acuerdo con la siguiente tabla:

TARIFA PROGRESIVA COMBINADA

Valor Hasta $30,000.00 0%

De más de $30,000.00 hasta $50,000.00 1.75%

De más de $50,000.00 hasta $75,000.00 1.95%

De más de $75,000.00 2.10%

La norma señala que la exención de los primeros $30,000.00

No aplica para los terrenos de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal. Por otro lado, se cuenta con la tarifa progresiva combinada alternativa, la cual aplica a todo bien que se encuentre paz y salvo en los pagos de dicho impuesto y presente declaración jurada del valor actuarial de su inmueble, debidamente refrendada por una empresa evaluadora de bienes raíces, dicha tabla se detalla a continuación:

TARIFA PROGRESIVA COMBINADA ALTERNATIVA

Valor Tasa Hasta $30,000.00 0%

De más de $30,000.00 hasta $100,000.00 0.75%

De más de $100,000.00 1.00%

 

PAGO DEL 2% COMO ANTICIPO AL IMPUESTO DE ENAJENACIÓN. TARIFA PROGRESIVA COMBINADA.

El Impuesto de Transferencia de Bien Inmueble (ITBI) grava transferencia de la propiedad, es decir cuando pasa de un dueño a otro.

Este impuesto que grava la transacción de compra-venta y representa el 2% aplicado sobre el mayor entre el valor de escritura de compra-venta inscrito en el Registro Público o el valor inscrito en catastro. Este impuesto debe ser pagado antes del acto de firma de la compra-venta en notaria, ya que es obligatorio adjuntar el comprobante del pago al borrador de la escritura.

Existe otro impuesto asociado a la venta de un bien inmueble y es el Impuesto de Ganancia de Capital o Plusvalía, que grava con el 3% la ganancia de capital por enajenación de bienes inmuebles.

Es importante asesorarse debidamente antes de realizar la compra de una propiedad y sus costos mensuales y anuales asociados, para evaluar cómo impactarán estos desembolsos nuestro presupuesto y evitar sorpresas más adelante.

 

IMPUESTOS DE INMUEBLES

El impuesto debe pagarse en tres partidas. La primera a más tardar el 30 de abril, la segunda a más tardar el 31 de agosto y la tercera a más tardar el 31 de diciembre. De no pagarse en dichas partidas se aplicarán recargos e intereses. También puede realizarse un pago anual y se podrá recibir un descuento cuando se pague:

A. Dentro de los primeros meses del primer cuatrimestre

 

B. Dentro del primer mes del segundo y tercer cuatrimestre

 

C. Dentro de los tres primeros meses del año, porque el pago es por anualidad *Sólo aplica para personas naturales.

 

Tarifa #1

Artículo 9. El artículo 766 del Código Fiscal queda así: Artículo 766. La tarifa progresiva combinada de este impuesto es la siguiente:

a. 1.75% sobre la base imponible excedente de treinta mil balboas(B/.30,000.00) hasta cincuenta mil balboas (B/.50,000.00).

b. 1.95% sobre la base imponible excedente de cincuenta mil balboas (B/.50,000.00) hasta setenta y cinco mil balboas (B/.75,000.00).

c. 2.10% sobre la base imponible excedente de setenta y cinco mil balboas (B/.75,000.00). Se entiende por base imponible la suma del valor del terreno y la mejora construida si la hubiera.

Notas: Esta tabla reconoce la exoneración hasta B/.30,000 (base imponible + mejoras), establecida en numeral 7 del artículo 764 del Código Fiscal

 

Tarifa #2

PARÁGRAFO. Para los terrenos de los inmuebles sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal, cuyos condominios estén adosados de forma vertical, aplicará la siguiente tarifa:

1. 1.40% de la base imponible hasta veinte mil balboas (B/.20,000.00).

2. 1.75% sobre la base imponible excedente de veinte mil balboas (B/.20,000.00) hasta cincuenta mil balboas (B/.50,000.00).

3. 1.95% sobre la base imponible excedente de cincuenta mil balboas (B/.50,000.00) hasta setenta y cinco mil balboas (B/.75,000.00).

4. 2.10% sobre la base imponible excedente de setenta y cinco mil balboas (B/.75,000.00). Se exceptúan de este Parágrafo los inmuebles destinados a viviendas de interés social.

Nota: Es de uso exclusivo para los terrenos de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, cuyos condominios estén adosados de forma vertical. Ésta es una tabla progresiva combinada y, conforme está en la ley, no reconoce la exoneración que establece el artículo 764 en su numeral 7.

En aquellos sujetos al régimen de propiedad horizontal, existe la posibilidad de haber una combinación de dos tablas: una para efecto del cálculo del impuesto de inmueble sobre el terreno y otra en el cálculo del impuesto sobre las mejoras. También para aquéllos que, estando en el mismo condominio nunca llegaron a actualizar su valor catastral, entonces, a éstos se le aplicará la tarifa de la tabla #1

 

Tarifa #3

Artículo 10. El artículo 766-A del Código Fiscal queda así: Artículo 766-A. La tarifa alternativa de este impuesto será la siguiente:

1. 0.75% sobre inmuebles cuyo valor de terreno y mejoras no sea mayor a cien mil balboas (B/.100,000.00). 2. 1% sobre inmuebles cuyo valor de terreno y mejoras sea mayor a cien mil balboas (B/.100,000.00).

Los inmuebles cuyo valor de terreno y mejoras no exceda la suma de treinta mil balboas (B/.30,000.00) están exentos del pago de este impuesto. La tarifa alternativa de este impuesto no es progresiva. Salvo los inmuebles destinados a viviendas de interés social, sobre esta tarifa no se aplicará la exención

 

Nota: Esta tarifa no es progresiva, solo los inmuebles que hayan actualizados sus valores catastrales mediante una declaración jurada del valor estimado o mediante un avalúo general o parcial que haya practicado el Estado, podrán utilizar dicha tabla. Ésta es una forma de ofrecer un incentivo para la actualización catastral de las propiedades. Aplica para los inmuebles con avalúos aprobados por la Dirección de Catastro, vía resolución (Ley 49 de 2009)

 

Pago del 5% como impuesto de transferencia de bienes inmuebles.

La tasa del impuesto es del 2% y aplica sobre las transferencias de bienes inmuebles, ya sea mediante contratos de compraventa, en pago, donación, pago o mediante cualquiera otra convención que sirva para transferir el dominio de bienes inmuebles.

La base imponible sobre la cual se aplicará la tasa del 2%, será́ el valor que resulte mayor entre el valor pactado en la escritura de transferencia, o el valor catastral que tuviere el inmueble en la fecha en que lo haya adquirido el transmitente, más el valor de las mejoras efectuadas sobre dicho bien, más una suma equivalente al 5% del referido valor catastral del terreno y al de sus mejoras por cada año calendario completo que haya transcurrido entre la fecha de adquisición y la de la transferencia del bien, y en el caso de las mejoras entre la fecha de su incorporación o inscripción en el Registro Público y el de la enajenación.

El contribuyente de este impuesto es la persona que transfiere el inmueble, quien deberá́ cancelar su importe al Fisco antes de poder llevar a cabo la enajenación. Para ello, en las escrituras públicas respectivas deberá́ hacerse constar el pago del impuesto y los datos de la declaración jurada correspondiente, sin este dato el notario no podrá́ dar fe pública del respectivo contrato y el jefe del Registro Público suspenderá́ la inscripción de la transferencia.

Cualquier declaración falsa sobre el valor real de la transferencia se considerará como defraudación fiscal, tanto para el vendedor como para el comprador y acarrea sanciones. El ITBI debe ser cancelado por el vendedor y es nula su transferencia al comprador por virtud de acuerdo privado.

 

MAPAS

Mapas mentales sobre impuesto de enajenación de inmuebles.

ZONAS FRANCAS